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MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO
 
Assinar um contrato de locação significa assumir um compromisso com uma série de obrigações mútuas entre locador e locatário. Deveres sobre pagamento, contratação de seguro, manutenção do imóvel, prazo, dentre tantos outros.
 
Apesar de firmar esse compromisso, imprevistos sempre podem ocorrer, como a inviabilização do cumprimento do prazo do contrato, por exemplo. E, seguindo essa linha, abordaremos a cláusula contratual de “multa por rescisão antecipada”.
 
Tratando-se de um contrato de locação com prazo determinado, caso seja necessário que o locatário o devolva antes de cumprir o prazo, é devida uma multa compensatória ao locador pela quebra da expectativa do contrato.
 
A cláusula de multa por rescisão antecipada é praticamente padrão nos contratos de locação, e seu valor normalmente fixado em 3 vezes o valor do aluguel. É muito relevante destacar que a aplicação da multa deve ocorrer proporcional ao tempo não cumprido do contrato, conforme dispõe o art. 4º da Lei do Inquilinato 8245/91:
 
“Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”
 
Importante destacar também que a Lei 8245/91 prevê dispensa da multa em caso comprovado de transferência de emprego para localidade diversa do início do contrato, conforme parágrafo único do art. 4ª, como segue:
 
“Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”
 
E como calcular a multa na rescisão antecipada do contrato?
 
Seguindo a premissa da proporcionalidade, o valor da multa deve ser calculado pelo período restante do contrato que o locatário não cumpriu. Assim, o valor da multa deve ser dividido pela quantidade de meses totais do contrato. Vamos a um exemplo:
 
Aluguel mensal: R$ 1.000,00
 
Prazo do contrato: 30 meses
 
Tempo cumprido: 5 meses
 
Tempo não cumprido: 25 (30 - 5)
 
Valor mensal da multa: R$ 100,00 (Valor do aluguel mensal, multiplicado por 3 e dividido pelo prazo do contrato – R$ 3.000,00/30 = R$ 100,00)
 
De acordo com o que é mais praticado, vamos considerar multa de 3 vezes o valor do aluguel para o exemplo acima. Sendo assim, o valor mensal da multa deve ser multiplicado pelo número de meses não cumpridos. Foram deixados de cumprir 25 meses do contrato, gerando uma multa por rescisão antecipada de R$ 2.500,00 (Valor mensal da multa x quantidade de meses não cumpridos – R$ 100,00 x 25).
 
A rescisão de contrato de aluguel é um procedimento que requer conhecimento e bastante atenção às suas particularidades. Por isso, é importante sempre contar com a consultoria de uma imobiliária de sua confiança.

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